Yabancıların konutta kâr dönemi başladı: 100 bin dolara alan artık 400 bin dolara satıyor
Emlak sektöründe konut satışları düştü, fiyat artışları duruldu. Sektör temsilcileri, satılık konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kaldığını ve yabancıların almak yerine satışa geçtiğini belirtti. "Vatandaşlık için konut alıp, yasal süreyi dolduranlar satışa başladı. 80-100 bin dolara alanlar, 300-400 bin dolara satıyor; iki daire alanlar birini satıyor" dediler.
Son beş yılda hızla artan konut fiyatları, yükselen kredi faizleri ve nakit birikimlerini mevduat faizine yatıranların sayısındaki artışla birlikte yerini yavaşlamaya bıraktı. İnşaatçılar ve mülk sahipleri, yabancılara konut satışına umut bağlarken, bu satışların son dönemde gerilemesi, piyasadaki durgunluğun başlıca nedenlerinden biri oldu.
'2020’DE 1 MİLYON LİRAYA ALANLAR ŞİMDİ 4-4,5 MİLYON LİRAYA SATIYOR'
Sektör temsilcileri, haziran ayı enflasyonunun yüzde 70,4’e ulaştığını ve konut fiyatlarının ortalama yüzde 30 arttığını belirterek, “Satılık fiyatlarında yüzde 40’lık bir değer kaybı var” yorumunda bulundu. Vatandaşlık için konut alanların da üç yıllık yasal süreyi doldurduktan sonra satış yapmaya başladığına dikkat çeken temsilciler, "2020’de 1 milyon liraya alanlar şimdi 4-4,5 milyon liraya satıyor” dedi.
YABANCIYA SATIŞTA DEĞİŞEN DÜZENLEMELER: 250 BİN DOLARA DÜŞMÜŞTÜ
Dünya'dan Hamide Hangül'ün haberine göre; Türkiye’de yabancıların taşınmaz satın almasının önündeki sınırlamaları kaldıran Mütekabiliyet Yasası, 3 Mayıs 2012’de yürürlüğe girdi. Başlangıçta vatandaşlık için konut yatırım fiyatı 1 milyon dolar olarak belirlenmişken, Eylül 2018’de bu rakam 250 bin dolara düşürüldü. Ancak bu rakamın düşük bulunması üzerine Haziran 2022’de 400 bin dolara yükseltildi.
IRAKLILAR TAPUDA İLK SIRADA
Yasa sonrası, 2013 yılından Mayıs 2024’e kadar geçen 11 yılda Türkiye’de satılan 15,3 milyon konutun 390 bin 443’ü yabancılara satıldı. En yüksek satış, 67 bin 490 adet ve yüzde 4,5’lik payla 2022 yılında gerçekleşti. TÜİK’in 2015-2024 aralığını kapsayan verilerine göre, Türkiye’de en fazla konut alan yabancılar arasında Irak vatandaşları 50 bin 796 adetle başı çekti. Bunu İran, Rusya ve Suudi Arabistan vatandaşları izledi. Bu yılın ilk 5 ayında konut satışları yüzde 3,4, ipotekli satışlar yüzde 58,7, yabancıya satışlar ise yüzde 45,8 düştü.
'YABANCILARIN YÜZDE 25’İ SATIYOR'
Master Türk Grubu Kurucusu Gökhan Taş, “Fiyatları 15 milyon liranın üzerindeki konut satışlarında durgunluk var. Fiyatlarda gerileme yok ancak artış da yok, o nedenle enflasyon karşısında gerilemiş oluyor. Enflasyon yüzde 70,4, gayrimenkul fiyatlarındaki artış ortalama yüzde 30, bu nedenle yüzde 40 değer kaybından söz edilebilir. Yabancıya satış aşırı düştü, toplam pazardaki payı geriledi. Antalya pazarı yabancı üzerine kuruluydu, orada 5 milyon liraysa bir daire 3 milyon liraya indi. Yabancılar da konut satıyor, çünkü pasaport için almış, aldıktan sonra ihtiyacı kalmıyor. Gayrimenkulde 2021 başlarına kadar alanlar kar etti. Yabancıların yüzde 25’i satıyor.”
'GEÇMİŞTE 80-100 BİN DOLARA SATIN ALDIĞINI 300-400 BİN DOLARA SATIYOR'
Avrupa Yakası’nda Emlakçılık Yapan Enes Sofioğlu, “Emlak piyasası durgun. Kredi faizlerindeki yükseliş, yabancının başka yatırımlara ilgi göstermesi ve yüksek mevduat faizi bunda etkili. Parası olan mevduat faizine yatırıyor. Vatandaşlık için daire alan yabancılar satış yapıyor. Yabancı alımındaki düşüş geçici. Üç yıl önce 500 bin-1 milyon liraya alınan bir dairenin bugünkü fiyatı 4-4,5 milyon lira. Vatandaşlık aldıktan sonra bunu satıyor, yurt dışına götürmüyor, arsaya yöneliyor. Özellikle tarla vasfındaki, imara yakın bölgelerdeki toprak yatırımı değerlendiriliyor. Geçmişte 80-100 bin dolara satın aldığını bugün yaklaşık satabiliyor.”
'KREDİ FAİZİ DÜŞERSE FİYAT ARTAR'
Anadolu Yakası’ndaki bir emlak ofisi sahibi, “Vatandaşlık alan yabancılar, üç yılı doldurduktan sonra satış yapıyor. Akrabasına satış yapanlar da oluyor. Eski konutlarda fiyatlar düştü ancak yeni yapılarda ilerliyor. Kredi faizi düşerse fiyat artar, düşmezse yatay gider.”
Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, “2024’ün ikinci çeyreğinde satılık konut ilanlarını incelediğimizde, ilan sayılarının arttığını ve ilanda kalma sürelerinin uzadığını gözlemliyoruz. Geçen yılın aynı döneminde satılık konutların ortalama ilanda kalma süresi 75 günken, bu süre şu anda yaklaşık 90 güne çıktı. Satılık konut ilan adetlerinde yüzde 10’a yakın bir artış söz konusu. Yıllık bazda satılık konut fiyatlarında yaklaşık yüzde 43’lük bir artış görülmekle birlikte, kısa vadede fiyatlarda önemli bir değişiklik gözlemlemiyoruz.”
'SATIŞLAR DAHA ÇOK 2,5-3 MİLYON TL ARASINDAKİ YERLERDE'
Sarıyer-Zekeriyaköy Bölgesinde Emlakçılık Yapan Süleyman Şahin, “Satışlarda aşırı bir durgunluk var. Satışlar daha çok 2,5-3 milyon TL arasındaki yerlerde dönüyor. Bu fiyat aralığındaki konutlar daha hızlı satılıyor. Fiyatlar bölgeden bölgeye değişmekle birlikte yeni binalarda yüzde 10 artış oldu. Eskiden her hafta, her ay değişirken, şu anda ufak bir artış oldu ve orada kaldı. Yabancılar da eskisi gibi alım yapmıyor, hatta satıyor. Miktar doldurmak için aldığı mülkünü üç yıl sonra satıp daha ucuz daire alıyorlar. İki tane daire aldıysa, ikincisini satıyor. Konut satışlarında yabancılar 1,5-2 yıl önce çok etkiliydi. Şimdi o kadar etkili değiller. Yüksek faiz ve mevduat faizleri de durgunlukta etkili.”
'FİYATLARDA ORTALAMA YÜZDE 30 DÜŞÜŞ VAR'
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, “Satılık piyasası düşük, alım satım çok yapılmıyor. Yüksek bedelli, sıfır evlerde neredeyse durmuş vaziyette. Nakit parası olan ancak ev alabiliyor, yüksek bedelli olanlara çok yetişemiyorlar. Bu nedenle bazı inşaat firmaları, kampanyalar yapıyor. Çok düşük faizle ya da faizsiz belli bir peşinatla satış yapıyorlar. İkinci elde fiyat seviyesi düşük olanlara talep var, onlar da 2-3 milyon lira seviyesinde olanlara talep görüyor, satılanlar onlar. Fiyatlarda son iki yıla göre ciddi bir gevşeme var. Beşiktaş’ta iki yıl önce 4-4,5 milyon TL seviyesinde olan evler şu anda 3-3,5 milyon TL seviyesinde ve alıcı bulamıyor. Özellikle merkez ilçelerde eski binaların olduğu semtlerde bu tablo yaşanıyor. Fiyatlarda ortalama yüzde 30 düşüş var. Fiyatlardaki köpük gitti ancak bir miktar daha gitmesi lazım. Bir yüzde 10-15 daha geri gitmesini bekliyoruz. Yıl sonuna kadar da satışlardaki bu tablonun değişeceğini düşünmüyorum, yatay seyreder. Yabancılardaki eski akım da yok. Zamanında vatandaşlık potasını doldurmak için 2-3 daire alanlar oldu. Burada 3 yıl satmama koşulu vardı. Şimdi alanlar satıyorlar. 2-3 daire alanlar oldu, biri ucuz kaldıysa 3 tane, 4 tane aldı. Birini satıyor şu anda. O da bir etken. Yani, yabancıların eski akımda olmaması da satılık konut piyasasında satışların yavaşlamasında bir etken.”